农民住房财产权的抵押、担保、转让，有大量的现实需求。农民因各种原因在城里购买商品房而举家搬迁、脱离农村的现象，已非常普遍；城里人希望在农村购买住房用于休闲、养老的也越来越多；仍定居在农村的农民因生老病死等自然规律，家庭成员数量变动不居，居住需求也随之变化不定。党的十八届三中全会报告顺应民意，提出了“改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”的要求。

　　按我国现行的法律制度，城镇商品房适用“房随地转”及“地随房转”的规则。《物权法》第一百四十六条及第一百四十七条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”对于农村住房，虽没有法律的明文规定，但在司法实践中一般认为“房随地转”及“地随房转”的规则同样适用于农村住房。这给农民住房财产权的流通带来了很大的困惑，也造成了很大的障碍。

　　《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”允许农民住房财产权进入流通市场，固然有利于推动农村经济的发展，但也有可能造成少数农民无家可归，给农村社会的安定团结带来隐患。而其中的关键症结，就在于将城镇商品房“房随地转”及“地随房转”的规则机械套用于农村住房。

　　为此，建议立法明确：宅基地上的住房抵押、担保、转让的，宅基地使用权不随之抵押、担保、转让，宅基地使用权仍属于原使用人。宅基地上的住房转让时，转让合同中约定转让期限的，转让期限满后住房所有权重新归出让人所有；未约定转让期限的，转让期限为法律规定的期限。出让人在转让期限内行使宅基地使用权不得影响受让人对房屋的占有、使用及合法处分。转让期限低于二十年的，视同房屋租赁处理。